Perioada tranzitorie în care o persoană fizică putea cumpăra o singură locuință cu TVA de 9% s-a încheiat la 31 iulie 2026. În forma consolidată a Legii nr. 141/2025, verificată la 15 august 2026, termenul nu este extins: pentru o achiziție obișnuită care nu intră într-o categorie redusă prevăzută de Codul fiscal, reperul este cota standard de 21%.

Data contează direct în bugetul cumpărătorului. La un preț de 500.000 de lei fără TVA, totalul este 605.000 de lei cu TVA de 21%. Același preț de bază ar fi produs un total de 545.000 de lei la cota de 9%; diferența dintre cele două calcule este de 60.000 de lei.

Ce prevedea fereastra tranzitorie de 9%

Articolul III din Legea nr. 141/2025 a permis aplicarea cotei de 9% de la 1 august 2025 până la 31 iulie 2026 și numai dacă toate condițiile erau îndeplinite simultan. Locuința trebuia să aibă cel mult 120 mp utili, fără anexele gospodărești, iar valoarea ei, împreună cu terenul, nu putea depăși 600.000 de lei fără TVA.

Cumpărătorul nu trebuia să mai fi achiziționat o locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023. De asemenea, actul privind plata în avans trebuia încheiat înainte de 1 august 2025, iar locuința trebuia să poată fi locuită și să fie livrată cel târziu la 31 iulie 2026.

Pentru actele de plată în avans încheiate între 3 și 31 iulie 2025, legea a adăugat o condiție: un avans de 20% din valoarea fără TVA trebuia achitat integral până la 31 iulie 2025. Un antecontract vechi sau un avans plătit la timp nu înlocuia celelalte criterii și nu muta termenul final de livrare după 31 iulie 2026.

ANAF a prezentat aceleași limite într-o informare fiscală din 5 august 2025, iar o comunicare din 19 februarie 2026 a menținut explicit data de 31 iulie 2026 pentru regimul tranzitoriu. Portalul Legislativ afișează o formă consolidată la 16 iulie 2026, în care termenul a rămas neschimbat.

Ce înseamnă cota de 21% în prețul final

Legea nr. 141/2025 a stabilit cota standard de TVA la 21%. Pentru locuințele cumpărate în situația obișnuită de o persoană fizică, ANAF a explicat că facilitatea cotei reduse a fost eliminată, cu excepția tranzitorie care a expirat la sfârșitul lunii iulie 2026.

La plafonul de 600.000 de lei fără TVA folosit de vechiul regim, calculul arată astfel: 54.000 de lei TVA la 9%, față de 126.000 de lei TVA la 21%. Totalurile sunt 654.000 de lei, respectiv 726.000 de lei. Diferența este de 72.000 de lei.

Un anunț sau o ofertă de vânzare poate afișa fie prețul fără TVA, fie suma finală. De aceea, comparația trebuie făcută pe aceleași baze. Pentru o ofertă de 605.000 de lei cu TVA de 21% inclus, baza fără taxă este 500.000 de lei. Dacă documentul indică doar 500.000 de lei fără să precizeze dacă taxa este inclusă, suma necesară pentru achiziție nu poate fi stabilită din acel număr.

Ce documente trebuie comparate

Cumpărătorul care a intrat în vechiul regim poate verifica patru elemente în propriile acte: data documentului de plată în avans, dovada avansului de 20% dacă actul a fost semnat între 3 și 31 iulie 2025, data livrării și cota de TVA înscrisă în actul de transfer. Legea obliga notarii să consulte Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă și să menționeze cota aplicată în actele care intrau în regimul de 9%.

Pentru o livrare ulterioară datei de 31 iulie 2026, simpla existență a unui antecontract din 2025 nu dovedește dreptul la cota de 9%. Termenul de livrare era o condiție separată. Contractul final, facturile și dovada plăților trebuie citite împreună, deoarece fiecare document răspunde unei alte întrebări: când s-a promis achiziția, ce sumă s-a plătit și ce cotă a fost aplicată la livrare.

Codul fiscal păstrează o cotă redusă de 11% pentru anumite clădiri din politica socială, precum căminele de bătrâni și centrele de recuperare pentru minori cu handicap. Aceasta nu este o cotă generală pentru cumpărarea unui apartament sau a unei case de către o persoană fizică.

Reperul pentru cumpărătorii din Alba

Cota de TVA este stabilită prin legislația națională, astfel că pentru o locuință din Alba Iulia, Sebeș, Aiud sau altă localitate din județ nu există un termen fiscal local diferit. La compararea ofertelor, suma utilă este totalul cu TVA inclus, nu doar prețul de bază afișat de dezvoltator.

La 15 august 2026, documentele oficiale verificate păstrează 31 iulie 2026 ca ultimă zi a excepției de 9%. Pentru un contract individual, punctele decisive sunt data efectivă a livrării, categoria locuinței și felul în care prețul și TVA sunt înscrise în acte; titlul unui antecontract sau data unei rezervări, luate separat, nu stabilesc cota.

Surse verificate

• Legea nr. 141/2025, forma consolidată pe Portalul Legislativ, pentru cota standard de 21%, perioada și condițiile regimului tranzitoriu de 9%, obligațiile notarilor și categoriile cu cotă redusă; forma consolidată la 16 iulie 2026, verificată la 15 august 2026, ora 21:45 EEST.
• Informarea DGRFP Cluj-Napoca privind TVA la livrarea locuințelor, nr. CJR_DEC 12532 din 5 august 2025, pentru aplicarea cotei standard și sinteza condițiilor tranzitorii; verificată integral la 15 august 2026, ora 21:45 EEST.
• Informarea DGRFP Cluj-Napoca privind formularul 300, nr. CJR_DEC_3226 din 19 februarie 2026, pentru confirmarea termenului de 31 iulie 2026 în anul fiscal 2026; verificată integral la 15 august 2026, ora 21:45 EEST.