Orice bloc din Alba Iulia trebuie să aibă un regulament scris, valabil pentru toți cei care intră în imobil, nu doar pentru proprietari. Documentul stabilește cum folosim spațiile comune, ce înseamnă bună vecinătate și care sunt limitele legale în viața la bloc.

Ce este regulamentul de bloc și cine îl adoptă

Regulamentul de bloc (numit în lege „regulamentul condominiului”) este documentul intern al asociației de proprietari, prin care se stabilesc regulile de folosire a părților comune și normele de conviețuire între locatari.

Conform Legii 196/2018 privind asociațiile de proprietari, regulamentul:

• este inițiat de președintele asociației sau de comitetul executiv;
• se discută și se votează în adunarea generală a asociației;
• se adoptă cu votul majorității proprietarilor din bloc;
• se comunică tuturor proprietarilor în cel mult 7 zile de la adoptare, fie prin afișare la avizier, fie prin înmânarea unei copii conforme.

Foarte important: regulamentul nu poate să limiteze drepturile proprietarilor mai mult decât permite legea și decât rezultă din destinația clădirii (așa cum este ea prevăzută în proiectul tehnic și cartea tehnică a construcției).

Modelul-cadru de regulament, pe baza căruia asociațiile își fac propriile reguli, este aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării nr. 1.058/2019.

Cine trebuie să respecte regulamentul

Documentul nu se aplică doar proprietarilor de apartamente:

• proprietarii și chiriașii;
• persoanele găzduite temporar;
• oricine intră sau tranzitează blocul

au obligația să respecte regulile stabilite.

Responsabilitatea de a-i informa pe chiriași și pe cei găzduiți despre conținutul regulamentului revine proprietarului apartamentului.

Dacă cineva nu respectă prevederile regulamentului, ceilalți proprietari pot sesiza președintele sau comitetul executiv al asociației.

Un aspect important pentru mulți locatari din Alba Iulia: regulamentul, în forma standard, nu dă asociației dreptul de a aplica sancțiuni contravenționale și, prin el însuși, nu creează amenzi de tip „proces-verbal de contravenție”. Modificarea sau completarea regulamentului se poate face tot prin votul majorității proprietarilor, iar schimbările trebuie, la fel, comunicate în maximum 7 zile.

Cum se folosesc părțile comune ale blocului

Regulile de folosire a spațiilor comune – casa scărilor, subsolul, acoperișul, holurile, curtea, parcările comune etc. – sunt esențiale în orice bloc, inclusiv în cartierele din Alba Iulia.

Principiile de bază sunt:

• fiecare proprietar sau locatar poate folosi spațiul propriu și părțile comune, dar fără să încalce drepturile celorlalți și fără să schimbe destinația clădirii;
• folosința bunurilor comune trebuie să fie normală și să permită tuturor accesul în condiții de siguranță.

Obligația de a păstra curățenia și aspectul blocului

Locatarii au obligația:

• să mențină curățenia pe spațiile comune;
• să protejeze și să păstreze aspectul și integritatea imobilului;
• să respecte regulile de igienă stabilite de autoritatea locală și normele generale de igienă, astfel încât să nu creeze disconfort vecinilor și să nu pună în pericol sănătatea publică.

Proprietarul trebuie să își întrețină apartamentul astfel încât clădirea, ca ansamblu, să rămână în stare bună.

Dacă anumite părți comune (de exemplu o grădină sau un loc de parcare) sunt date cu folosință exclusivă unui proprietar, acesta trebuie să le întrețină pe cheltuiala proprie, fără modificări constructive și fără a le folosi în alte scopuri decât cele stabilite.

Instalațiile comune – apă, gaz, încălzire, electricitate, lift – trebuie folosite doar conform destinației lor. Pentru cele care, prin lege, necesită verificări periodice, utilizarea nu este permisă fără efectuarea acestor revizii sau fără avizele de funcționare corespunzătoare.

Depozitarea obiectelor pe spațiile comune

Regulamentul interzice:

• depozitarea de obiecte pe spațiile comune, dacă se împiedică folosirea normală a clădirii sau a părților comune ori sunt afectate drepturile altor proprietari;
• abandonarea de obiecte pe proprietatea comună;
• blocarea sau obturarea căilor de acces la intrarea în bloc sau către apartamente.

În interiorul apartamentelor, proprietarii pot face lucrări de modificare sau modernizare, dar numai dacă:

• nu contravin legii și reglementărilor tehnice;
• nu afectează aspectul exterior al clădirii;
• nu modifică proiectul inițial al imobilului;
• nu deteriorează instalațiile comune;
• nu afectează alte apartamente sau părțile comune;
• nu limitează folosința normală a celorlalți proprietari.

Dacă un proprietar provoacă pagube altor apartamente sau părților comune (de exemplu infiltrații de apă, avarii la instalații), acesta este obligat să repare sau să plătească reparațiile, în condițiile legii.

Norme de conduită și bună vecinătate

Regulamentul de bloc conține și reguli privind comportamentul locatarilor, pentru a evita conflictele de vecinătate.

Principii esențiale:

• drepturile unui proprietar nu pot fi afectate de acțiunile sau inacțiunile altor proprietari, chiriași, persoane găzduite sau aflate în tranzit;
• nimeni nu poate împiedica accesul altora la utilitățile publice ale blocului.

Proprietarii de apartamente sau spații nefolosite ca locuință, care s-au deconectat de la sistemul centralizat de încălzire al clădirii, sunt obligați să își asigure o altă sursă de încălzire, în condiții legale și de siguranță.

Accesul la părțile comune și siguranța blocului

Este interzis:

• să fie restricționat accesul proprietarilor la părțile comune, cu excepția cazurilor prevăzute expres de lege;
• introducerea sau depozitarea, în bloc, a substanțelor periculoase sau poluante, a deșeurilor ori a materialelor care pot genera situații periculoase pentru locatari sau pentru clădire;
• aruncarea sau depozitarea deșeurilor menajere în alte locuri decât cele special amenajate.

Pentru blocurile din Alba Iulia, asta înseamnă, concret, că boxele, casa scărilor, holurile sau curțile comune nu pot fi transformate în spații de depozitare sau „mini-deschideri de șantier”, dacă prin acest lucru se pune în pericol siguranța sau confortul vecinilor.

Orele de liniște la bloc

Regulamentul preia prevederile legale privind liniștea în imobile. Este interzisă tulburarea locatarilor prin zgomote de orice fel – aparate, obiecte, muzică la intensitate mare, strigăte sau larmă.

Conform Legii 61/1991, liniștea trebuie respectată în special în următoarele intervale orare:

• 22:00 – 08:00;
• 13:00 – 14:00.

Cei care au animale de companie:

• trebuie să respecte legislația specifică privind deținerea acestora;
• au obligația de a nu deranja vecinii prin zgomot sau mirosuri;
• trebuie să păstreze curățenia pe spațiile comune și să nu afecteze drepturile celorlalți proprietari.

Ce înseamnă toate acestea pentru blocurile din Alba Iulia

Pentru asociațiile de proprietari din Alba Iulia, regulamentul de bloc nu este doar o formalitate. El:

• clarifică responsabilitățile fiecărui locatar;
• ajută la prevenirea conflictelor între vecini;
• oferă asociației un cadru clar pentru a interveni când apar probleme.

Pe scurt, un regulament bine făcut – adaptat, pe baza modelului legal, la realitatea fiecărui imobil – poate transforma viața la bloc într-o conviețuire mai civilizată și mai predictibilă pentru toți cei care locuiesc „azi în Alba Iulia”.